三道红线下,如何自保?看房企生存之道

三道红线更加考验的是大股东的实力

二月春风似剪刀,总算过去了。只是这3月春天的序幕,并不是所有的都是春意盎然,而是伴随着春寒料峭。

“年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。”又是一年年报季,新增的三道红线让一切变得别有一番景象,由红变绿这不仅仅是生存之道,更是好好活的前提。

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三道红线站在C位

披露财报本来就是个几家欢喜几家愁的现象,今年有所不同的是三道红线将成为核心主力,被提及最多的一定是三道红线以及如何让红变成绿。

三道红线有多重要呢?先来看看率先披露年报的港股上市房企宝龙地产。

对于三道红线,宝龙地产管理层表示,以前一个季度预测一次,现在一个月会有预测,希望把“三道红线”的实现要求传递到整个管理层、执行层去,大家一起行动起来把“三道红线”控制在绿档范围内。

至于如何把红线变成绿线,则是摆在各家房企面前最为棘手的事情。于是看到了一种普遍现象就是换人,以财务总监居多,难不成这是考验财务本事的时候到了吗?

当然,另外一种方式就是发信托。总之,目的只有一个那就是把指标降下来。

这三道红线如同悬顶之剑,让部分房企坐立不安。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中,那只能借新还旧,不能新增负债。

有种说法是,按照要求“三道红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

谁能将红线变绿,那一定是企业所需要的人才,只是很多企业都忘了自身的因素才是那捆绑着的红线。

企业在择才时也应该有识才的能力,如同曾国藩辨识人才的法门,被许多人视为“相面术”。流传甚广的曾国藩八句相人口诀:“邪正看眼鼻,真假看嘴唇,功名看气概,富贵看精神,主意看指爪,风波看脚筋,若要看条理,全在语言中。”

毕竟贤良之才才是房企稳健发展的基石,而非为了红线而临时找高手破局,企业的问题出在哪里,难道真的看不透吗?

有数据显示,在高管变动中26%的高管为副总裁、总裁、董事长职位,30.4%的高管为首席财务官、财务总监。

新华联近期表示,根据公司工作安排,董事会同意公司原副总裁兼财务总监刘华明先生不再担任公司财务总监职务,仍继续担任公司副总裁职务。

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三道红线“不背锅”

A股上市房企冠城大通同样把三道红线看的很重要,冠城大通2020年年度董事会经营评述中表示,2020年房地产行业虽然受疫情影响,第一季度成交惨淡,但行业政策仍保持了调控的一惯性。“房住不炒”的基调没有因疫情而放松。

受债券市场不断“爆雷”,以及随着因抗疫金融流动性增加,为防止流动性再次涌入房地产市场,抑制房地产企业可能带来的风险,政府出台“三道红线”促进房企降杠杆,高负债高杠杆房地产企业面临更大的生存压力,行业“高杠杆、快周转”的运转模式发生了深刻变革。

然而,透过年报来看,冠城大通所面临并非全是三道红线上 ,而更在于销售和城市布局等多个层面。

数据显示,2020年冠城大通受可售面积较上年同期减少、疫情及房地产业务结算周期等综合因素影响,报告期内,公司房地产业务实现合同销售面积19.05万平方米,同比下降46.40%,实现合同销售额34.26亿元,同比下降37.68%,实现结算面积30.90万平方米,同比增长59.44%;实现主营业务收入49.65亿元,同比增长24.72%;实现净利润6.20亿元,同比下降26.01%。

从减值情况来看可见端倪,公司年度合计需提取存货跌价准备1.93亿元,确认固定资产减值准备7144.73万元,提取商誉减值准备1834.67万元;上述减值准备合计2.83亿元。

据悉,本次计提资产减值准备,影响公司归属于上市公司股东的净利润-2.55亿元。

在减值项目中,房地产占据了一定的比例,包括旗下多个地产公司发生了减值的情况。

下属控股公司南京万盛置业有限公司存货资产中有部分存货发生减值,当年度公司累计提取存货跌价准备 67,899,131.01 元。受上述因素影响,公司2020年度确认相应存货跌价损失金额为 67,899,131.01 元。

下属控股公司常熟冠城宏翔房地产有限公司存货资产中有部分存货发生减值,当年度公司累计提取存货跌价准备 29,619,350.38 元。受上述因素影响,公司2020 年度确认相应存货跌价损失金额为 29,619,350.38 元。

控股子公司常熟冠城宏盛房地产有限公司存货资产中有部分存货发生减值, 当年度公司累计提取存货跌价准备 55,476,563.62 元。受上述因素影响,公司2020 年度确认相应存货跌价损失金额为 55,476,563.62 元。

控股子公司福建宏汇置业有限公司存货资产中有部分存货发生减值,当年度 公司累计提取存货跌价准备 15,740,968.83 元。受上述因素影响,公司 2020 年度 确认相应存货跌价损失金额为 15,740,968.83 元。

而从布局来看,冠城大通尚未实现全国化布局,其的房地产项目仍主要分布在“大北京、大南京”区域,主要销售冠城大通百旺府、西北旺新村项目、铂珺花园、冠城大通华熙阁、冠城大通蓝郡、冠城大通和棠瑞府等项目。

是小而美的发展模式,还是走向全国,依旧是留给冠城大通的一道选择题。

好在负债率来看,冠城大通压力并不算大。截止2020年12月31日,公司合并资产负债率为62.02%,较上年末64.46%减少2.44个百分点。

对于未来趋势,或许真的会是“高杠杆、快周转、求规模”的跑马圈地粗犷发展模式走到了尽头。同时,伴随着“三道红线”扩围和贷款集中度新政的逐步落地,行业整体杠杆率有望逐步回落。金融端的严控一定程度上削弱了地产的金融属性,自住属性将进一步增强,地产企业将更加注重向管理要红利,向品牌要效益。

当然,生存艰难已经成为一种新常态。

三道红线更加考验的是大股东的实力,比如房企铁岭新城。

1月28日,铁岭新城发布业绩预告,公司预计2020年1-12月归属上市公司股东的净利润-6300.00万至-5900.00万,同比变动26.07%至30.76%,

尽管业绩糟糕,但架不住有强有实力的大股东:铁岭财政资产经营有限公司。 

铁岭新城所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和零售。在土地一级开发业务方面,公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托,对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地,组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设,做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件,经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让。

然后,一个月前的利好则不容忽视。

2020 年 12 月 22 日,财京公司与铁岭市财政局、铁岭银行签署了《债权债务转移协议》,自协议签订之日起, 财京公司及母公司铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司、子公司铁岭财京公用事业有限公司自铁岭银行处借款所形成的共计 10.71 亿元债务转移给铁岭市财政局,由铁岭市财政局对铁岭银行履行债务偿还主体责任,并于 2020年12月22日全额偿还。

三道红线下,房企比拼的到底是人还是财力,或者是大股东的硬实力呢?