彩生活（1778.HK）于3月26日早间发布2020年度业绩公告，业绩表现须突破，贝壳研究院认为主要表现为：其一，增速疲软，管理规模渐被超越；其二，经营能力下降，收入首次出现下滑；其三，尝试业务转型，其成效还需时间检验。业绩表现也反映在资本市场上，截至3月26日午间收盘，彩生活市值仅为49.8亿港币，显著低于其他头部物管企业。
管理规模：管理规模名列前茅，但增速疲软，为未来发展增添隐忧
报告期内，彩生活在管面积约为5.517亿平方米，合约面积为5.63亿平米，两项指标皆位于头部领先企业，但合约面积/在管面积的覆盖倍数仅仅只有1.02，显著低于行业平均水平，且从规模增速来看，延续2019年增速低迷，在管面积与合约面积分别同比增长0.28%和0.25%，远低于其他头部企业增长速度，规模持续增长乏力，急需找寻药方突破困境，给予投资人信心。
项目布局上，彩生活以深圳为核，覆盖全国279个城市，管理2797个社区。按区域划分，华东、华中与华南区域位列管理规模前三。华东地区在管面积约1.43亿平米，占比26%；华中地区在管面积约1.33亿平米，占比24.1%；华南地区在管面积约1.01亿平米，占比18.3%。此外，深圳在管面积约0.94亿平米，为占比最高城市。未来若是能坚定在发达区域的持续深耕，有望带来高收益业务的转化。
贝壳研究院认为，相比于其他背靠地产母公司的头部物管企业，彩生活作为2014年首批上市港股物管企业，其母公司花样年对彩生活提供的业务支持相对弱势。同时，在第三方外拓上，据业绩公告披露，报告期内并无通过收购方式提高其管理规模，未来若是能加强高质量收购的力度，除了有效提高规模外，亦能丰富其业态组合，找寻高收益业务的机会。
业绩表现：收入出现上市以来首次下滑，业物转型需提质提效
报告期内，彩生活出现上市以来首次收入下滑，2020年收入约35.96亿元，同比下降约6.5%，毛利润为12.08亿元，同比下降约10.9%，净利润为5.42亿元，同比微增约1.19%。毛利率为33.58%，比2019年小幅跌落约1.67个点，净利率为15.07%，较上年提高1.14个点。业绩下滑主要由于受到疫情冲击以及集团业务转型影响。报告期内，彩生活业务主要可分为物业管理服务、增值服务与工程服务共三个板块：
物业管理服务方面，2020年收入约32.84亿元，同比小幅减少1.7%，占总收入91.3%(2019年为86.9%)，为彩生活2020年主要收入来源，收益下降主要由于受到疫情影响，导致物业管理服务减少所致。且受益于社保削减政策，毛利率比上年微增0.8个点，为28.4%。
增值服务方面，2020年收入约2.56亿元，同比大幅下降36.1%，占总收入7.1%(2019年为10.4%)，收益下降除了疫情因素，主要由于业务转型所致，未来计划减少高投入或高风险业务，把握风险控制，聚焦发展高质量及高回报服务。
工程服务方面，2020年收入约0.55亿元，同比大幅下降36.1%，占总收入1.6%(2019年为2.7%)，收益下降主要由于是设备安装服务减少、维修保养服务的转型以及疫情因素的迭加。
2020年对彩生活来说是个不平凡之年，为了巩固其行业地位，加大力度尝试诸多业务转型，不过从交出的成绩单来看，却呈现业绩疲软的表现，收入为上市以来首次下滑。不能否认疫情确有影响，但对比其他头部企业在社区增值服务、城市服务等增长性业务上的迅猛增长，彩生活聚焦转型的增长性业务占比相对较小(增值服务与工程服务收入共计占比8.7%)，且增长性业务收入占比比上年进一步降低，未来须积极找寻高质量及高回报业务，为彩生活加速发展增添柴火。同时，通过与头部企业横向对比平均物业费单价可以发现，彩生活具有平均单价较低的特征，拉低其营收水平，未来可通过科技赋能、区域持续深耕等方式建立品牌优势，降本提效，拉升物业费水平进而提高创收能力。
发展战略：新领导班子上任，2021年欲打开新局面
为了突破现有困境，彩生活业绩公告发布当天同时发布人事调整公告，据公告披露，黄玮离任首席执行官、彩生活董事主席潘君将兼任首席执行官、花样年地产副总裁朱国刚加入董事会担任执行董事、京东副总裁郑宏彦与360战略投资中心副总经理孙冬妮出任非执行董事。此次人事调整可以说明一方面彩生活欲加强与母公司花样年的协同紧密发展，共同打开局面；另一方面加强与投资股东京东与360的深度合作，在社区服务、科技服务等高收益业务上加速拓展，有望成为彩生活发展的重要新引擎。2021年对彩生活是危机之年也是转机之年，望未来在新领导班子带领下，彩生活的表现令人拭目以待。
