北京二手房市场:节奏趋缓,观望情绪浓重

后续市场预计将继续保持平稳

8月北京和上海的二手房市场在整体降温的同时,城市之间又表现出明显差异。8月的北京市场量价继续回落,成交周期持续延长,“看房活跃、成交低迷”,整个市场观望情绪明显。上海的整体市场在8月份保持相对稳定的状态,但是自贸区由于政策的利好带动预期的变化,市场热度有明显提升,当然具体的政策还未明确、该片区份额较小,且“房住不炒”依旧是未来趋势,预计稳定依旧是后期市场的主流基调。

北京:观望情绪浓重,市场继续降温
许小乐 贝壳研究院首席市场分析师

8月北京二手房市场观望情绪加剧,成交量、价均回落。8月预计全市二手房网签1.17万套,环比下降8%,北京链家二手房实时成交环比下降6%。在成交持续低迷下,均价下跌幅度加大,8月成交均价为61223元/平,环比下跌1.5%,同比下跌3.2%,这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌,市场继续降温的趋势明显。

7月30日召开的中央政治局会议发表的“不把房地产作为刺激经济手段”,再次加剧了市场的观望情绪。前期入市需求虽然有小幅增加,但是没有转化成市场成交,从链家的带看成交比数据来看,8月的带看成交比为81,是2018年以来的最高值。

刚需和换房需求均释放缓慢。价格的下跌进一步刺激观望情绪,尤其是刚需客户对价格敏感度更高,400万以下刚需房源成交节奏慢,业主售房困难导致换房改善困难,会使得改善市场(对标700万以上房源)也慢下来,市场出现了“负循环”。从成交周期来看,房源成交周期继续延长,至101天。2019年以来,北京市场不管新房还是二手房在售量均有明显增长,前8个月,北京新房供应同比增长近20%以上,二手房在售量同比也有所增加,市场上可选房源的持续变多也使得客户的看放选房更加从容,市场节奏放缓。

需求依旧存在,市场观望情绪倒逼业主降价。7、8月的新增客源量环比分别增加4.2%和6.8%,可见市场上仍有不低的新增需求,但是可选房源的增加和价格的下跌使得需求不急着入市。且调研发现,最新商贷利率的规定在北京市场客户群体中普遍认为是利空政策,可能会进一步带动观望情绪。市场的低迷导致售房难度增加,倒逼业主降价,8月调价房源中降价房源占比升至89.8%,为2019年以来的最高值。

后期市场将依旧低迷,价格有小幅下跌压力。从需求端来看,8月下半月成交量略有回升,且新增客源及带看量均有增加,市场上需求仍在。但考虑到客户观望情绪浓厚,需求释放速度较慢,后期二手房成交量预计将保持在每月1-1.2万套左右的低温水平。从历史来看,这是一个会让价格小幅下跌(月度2%以内)的水平。

上海:整体市场平稳,自贸区临港新片区热度提升
陈泽帅 贝壳研究院上海分院院长
成交量平稳,结构外移。2019年8月,上海链家二手房成交套数预计与2019年7月基本持平,波动在1%以内,市场整体成交量未有明显变化。

从结构上来看,成交热点明显外移。成交的内部结构发生明显变化,2019年8月外环外成交占比较2019年7月提升3.7%,成交热点显著外移。

自贸区临港新片区热度提升。通过微观数据可知,成交热点外移主要发生在自贸区临港新片区内。8月初,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,要求中国(上海)自由贸易试验区临港新片区参照经济特区管理。区域位置在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧,区域内对特定人才的居转户、购房资格等政策有所优惠。

该消息公布后,自贸区临港新片区内的房屋成交热度显著提升。该区域内的二手房交易量占全上海的比重从7月的1.4%提升至8月的4.6%。

上海市各板块8月的二手房交易量占比相较于7月的提升幅度,自贸区临港新片区内的二手房交易量占比显著提升,幅度高于上海其它所有板块。

 

而从各环线的成交均价来看,除外环外的各环线价格都保持平稳,价格浮动不超过1%。外环外由于临港区域内整体的成交均价处于较低水平,该区域成交热度上升后,拉低了外环外的整体成交价格。

后续市场预计将继续保持平稳。从目前挂牌房源的调价占比来看,2019年8月的上调占比依然保持在17%左右,整体市场对未来的预期并没有显著波动,预计后续市场会继续保持当前的平稳态势。

而临港地区目前公布的政策细则中,依然没有明确具体符合什么条件的人才能获得“非沪籍社保满3年即可购房”的资格,无法判定未来需求量的提升空间,且中央一再强调“房住不炒”,因此当前的热度提升只是短期的,长期而言坚持调控、稳定楼市才是常态。