2018年北京土地市场降温明显，总体表现为土地供应不足、成交量价齐跌、楼面价近八年首降、溢价率显著回落、全年流拍明显增多、共有产权房加大供应。一方面，经济、市场环境、调控政策、参与者活跃度等多因素影响着土地市场的走向；另一方面，持续严厉的调控之下，市场渐渐回归理性；另外，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”将从供给端助力土地市场、日益完善住房保障体系。
2018全年土地供应大幅下降，12月批量释放仍难达预期
根据我爱我家集团研究院统计数据显示，2018年全年供应88宗用地，环比去年128宗供地下降31.25%；其中12月北京市场新增土地供应29宗，占全年总供地的33%，居全年之冠。
从供地类型来看，居住类用地59宗，环比去年91宗下降35.16%；商服金融类用地9宗，环比下降43.75%；工业用地20宗，环比上涨66.67%。
从全年居住类用地供应分布区域来看，顺义区以10宗居首；其次是通州，供应宅地6宗；朝阳、丰台、大兴、房山均供应5宗。
工业用地全年供应前三甲分别是开发区、顺义区和大兴区，分别供应7宗、5宗和4宗。
商服金融类全年供应区域较为平均，除了朝阳区、延庆区各供应2宗，丰台、昌平、房山、门头沟、开发区均供应1宗。
从全年88宗供地的分布区域来看，顺义区、开发区和大兴区位居前三，分别供地15宗、10宗和9宗。全年88宗供地合计供应建设用地面积585.39万平方米；其中59宗居住类用地供应396.51万平方米。
根据2018年中发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4,300公顷，其中国有建设用地供应4,100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4,100公顷中，住宅用地计划1,000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。全年来看，无论是总土地建设用地面积（585.39公顷）还是居住类建设用地面积（396.51公顷），均未达到北京全年土地供应总指标；亦明显低于去年全年总供地面积965.81公顷和居住类供地面积688.6公顷，可见当前供地仍旧短缺。从政策调控的角度来看，政府正通过加大土地供应的方式来缓解短缺的市场和高价的房企，预期2019年土地供应将会继续加大。
2018年度成交用地量价齐跌，溢价率回落明显
我爱我家研究院的数据显示， 2018年全年共成交土地72宗，环比去年的106宗下降32.08%；其中居住类用地成交52宗，环比下滑26.76%；商服金融类用地成交11宗，环比下降8.33%；工业用地成交9宗，环比下降25%。
建设用地面积方面，72宗成交用地合计成交建面489.4万平方米，环比下降39.80%。昌平区成交建面最大，为59.17万平方米；其次是延庆区，成交建面为55.07万平方米，再次是顺义，略低于延庆，成交建面53.58万平方米。
从区域分布来看，居住类用地方面，顺义区以9宗宅地居首，成交建面53.58万平方米；其次是大兴区，成交宅地7宗，成交建面36.99万平方米；再次是朝阳区，成交6宗，建面合计31.66万平方米。52宗宅地合计成交建面347.86万平方米，平均楼面价23,499元/平方米，共计创造土地收入1,467.48亿元， 溢价率15.22%。
工业用地全年成交集中在开发区和大兴区两区，其中开发区成交7宗，成交建面38.26万平方米；大兴区成交2宗，成交建面3.2万平方米。
商服金融类全年成交比较分散，石景山区和延庆区各成交2宗，朝阳、丰台、昌平、房山、门头沟、平谷、开发区各成交1宗。
从全年总成交的72宗用地分布区域来看，宗数方面，开发区成交宗数最多，共计10宗；其次是大兴区和顺义区，均成交9宗，而这三区也恰恰是年度土地供应宗数前三甲。可见，一方面土地供应较丰富的区域成交量也会相应较高，同样地，土地资源较少的区域成交也较难亮眼；另一方面，无论是供地还是成交宗地，都越来越呈现出远郊化特征，环线内土地越来越稀缺。
从月成交来看，2018年全年土地成交宗数最多的月份是1月份，总共成交16宗，其中居住类用地成交12宗。其次是11月份，共成交15宗地，居住类用地也是12宗。整体来看，2018年月成交较为冷清。
成交金额方面，72宗成交用地出让金合计为1682.92亿元，环比下滑39.81%。其中12月6宗宅地成交金额合计156.3亿元，与上月成交的12宗宅地329.83亿元出让金相比，直接腰斩。
楼面价方面，全年成交地块平均楼面价19,652元/平方米，环比下降0.31%。其中12月居住类用地成交楼面价为20,735元/平方米，低于全年居住类用地平均楼面价23,499元/平方米。从区域来看，海淀区以平均40,865元/平方米登顶，而海淀今年仅成交一宗宅地，亦可见其“惜土如金”；远郊的平谷区、延庆区和开发区全年平均楼面价均低于万元，其它区域均上万。
全年72宗成交用地的平均溢价率为13.47%，与去年年度平均24.33%的溢价率相比，下降10.86个百分点。其中居住类用地年均溢价率为14.46%，除了7月溢价率高达43.09%，其他月份均不足30%。
综上，环线内或接近环线的土地资源越来越稀缺，也就决定这些区域内土地的高价值；其次，远郊化越来越成为未来土地供应和成交的趋势；第三，从“量”来看，不论是成交宗数还是土地建面，环比去年，均下降明显；从“价”来看，出让金、楼面价甚至包括溢价率，环比也都呈下滑趋势；第四，工业用地成交较为集中，仅分布于开发区和大兴两区，其中开发区更是主力战场。
2018年度热点：
- 共有产权房项目用地继续加大供应
据我爱我家爱集团研究院统计， 今年全年供应共有产权地块17宗，其中 9月和8月各供应1宗，10月供应3宗，仅12月单月就供应12宗，占全年宅地供应量59宗的28.8%。2017年新增共有产权房用地38宗，在全部91宗宅地供应中占41.8%。尽管2018年共有产权房用地供应量相比2017有所萎缩，但实际占比仍具规模。共有产权房相对较低的新房价格对刚需者颇具吸引力，也在一定程度上发挥着房地产价格调控的作用。预期共有产权用地仍将在未来土地供应中占据一定地位。
- 北京全年宅地流拍骤增
今年全年，北京住宅用地流拍共计7宗，其中3宗为共有产权住房用地，其余4宗为限竞房用地。相比去年全年仅2宗流拍地，增加5宗。
我爱我家集团研究院分析认为，今年流拍明显增多，原因是多方面的，其一当前房地产市场调控整体趋严趋紧，加之与往年相比，今年市场明显降温，加大了开发商观望情绪；其二，当前限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式压缩了开发商获利空间，以致开发商拿地动力不足；再者，今年开发商面临的融资困境尤其突出，2018年下半年到2019年迎来开发商还贷高峰期，资金压力也迫使开发商在拿地上更为审慎；另外，部分出让土地确实存在定价超出预期的问题，例如我们统计中的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块（京土整储挂(丰)[2017]113号）流拍后于2018年5月又重新挂牌，在不改变招拍挂限制条件的情况下，起始价从最初的63.27亿元降至49.8亿元。还有另外4块流拍地，或改变规划用途、建面，或降低起始价、单价等又重新挂牌成交的。
从以上经验来看，政府在拍地价格和拍地条件上正尝试作出调整，以适应市场反应和变化；另外，稳定市场情绪、加大土地供应也成为当前房地产调控和供给侧结构性改革的重要内容。预期2019年政府将会加大土地供应力度，流拍将会相对减少。
- 集体建设用地入市有望完善住房保障体系建设
2018年12月底，《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订，删去了“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”标志着集体建设用地可直接入市。预期2019年集体建设用地将会陆续进入市场；另一方面，有鉴于集体建设用地的土地成本相对较低，位置上可能多位于农村或城市郊区，该类用地入市后可能更多被用做租赁住房、共有产权房和保障性安居用房等投资开发成本较低、利于保障民生的住房类型。
2019年预判：土地市场预期稳中略降，溢价率回落有助于流拍减少
我爱我家集团研究院收集整理了2010至2018年历年的宅地成交情况，根据近9年的宅地成交数据作出一下趋势判断：
- 宅地成交量走势呈波段下行趋势，建设用地面积走势与宅地成交量一致。我爱我家集团研究院分析认为，预期2019年土地会加大供应量，但成交量可能继续回落，但考虑到当前经济下行风险加大形势下政府可能会警惕楼市“硬着陆”，尤其是2018年年底释放的集体土地入市的消息，有助于利用低成本的集体土地为刚需效力，也有利于为楼市软着陆做缓冲，预计2019年宅地成交量回落幅度不会太大，可能类似于2014年至2015年期间的走势，平稳过渡、略有下降。
- 宅地成交楼面价自2011年来首降；土地出让金总体呈上升趋势，2017年达到顶峰，2018年开始下行。基于之前宅地成交量可能稳中略降的判断，预期2019年宅地楼面价和出让金也将同步回落。
- 溢价率在2010年高企至阶段性高点后急剧下滑，从2011年起开始缓慢上升至2015年达到高点后逐渐回落。我爱我家集团研究院分析认为，2010年的超高溢价率主要是受2008年至2009年期间货币宽松政策导致的非理性消费所致，以至于2010年各地限购政策及后续的调控政策出台后，溢价率迅速回归。但自2011年之后，溢价率又逐年走上高位，导致在此期间“地王”频频出现。2016年，楼市调控收紧，溢价率又逐渐回落。当前溢价率已不足20%，已处于相对理性水平，预期未来溢价率将趋稳。而溢价率的理性回归也促使土地价格步入合理区间，有利于激发开发商拿地动力、减少流拍发生的可能。
总体来看，今年北京土地市场降温明显，经济环境下行、调控政策加码、房企面临融资困境、土地招拍挂限制条件苛刻等都或多或少地影响着市场的热度和走向。未来土地市场将更多地为保障刚需、促进民生服务，这也是构建房地产市场健康发展长效机制的目标所在。
